Beskrivelse

En beskrivelse av eiendom og funksjoner i bygget.

Styret bør prøve å holde denne oppdatert.
Utgangspunktet for denne beskrivelse er informasjon gitt i 2007. Senere kan informasjonen være oppdatert (eller ikke.) Det tas et generelt forhold om feil. 

Generelt

Byggets hovedkonstruksjon er fra 50-tallet. 4. etg. ble bygget på senere. Fasaden ble oppgradert 2002/2003 og senere malt  i 2012. Ny taktekking i 1997. Leiligheter og øvrige felles arealer er tildels pusset siden. Leilighetene i 4. etg. stod ferdige våren 1998. Leiligheter i 3. etg. sør og øst ble pusset opp i 2006, mens øvrige leilighetene her antas ombygget rundt 1990. Bad i 3 etg. er pusset opp i 2006. I 2 etg. er de fleste leilighetene pusset opp i 2006.

Vinduer

Nordan støystopp vinduer med argon er montert i alle leiligheter (unntatt H34). Leilighetene generelt har mekanisk ventilasjon med utblåsningsvifte og støyreduserende innluftsventiler.

Våren 2015 ble glassfasaden i 1. etg mot øst/RV44 byttet ut.

Elektrisk anlegg

Alle leiligheter har moderne to-moduls automatsikringer. Leiligheter med mer omfattende renovering har gjerne ny strømtilførsel fra hovedtavlen i etasjen samt eget sikringsskap inne i leiligheten. Hovedbrytere og strømmålere står i hovedtavlene, mens jordfeilbryter og automatsikringer er vanligvis i eventuelle sikringsskap i leilighet. Andre leiligheter
kan ha alt i hovedtavlen for etasjen. I enkelte leiligheter kan jordfeilbryter være begrenset til baderom. Det er egne strømmålere for felles arealer, inne og ute.

Maling

Leiligheter er i stor grad malt med Jotaproff akrylmaling 07 Lys Antikk (S0502Y) på vegger. Vanligvis hvit 07 på betonghimling eller hvit 03 på gipshimling. Baderom har våtromsmaling hvit 30 i tak og eventuelt Lys Antikk 30 på vegger. Vegger i felles ganger og trappeganger benytter også nevnte våtromsmaling.

Vann og avløp

Hovedstoppekrane for all vanninntak i bygget finnes lett tilgjengelig i himling ved kjellerbodene. De fleste leiligheter har allikevel en egen innvendig hovedstoppekrane, som regel plassert på bad og/eller kjøkken. I 4 etg. derimot finnes felles hovedstoppekrane i himling i felles gang for alle leilighetene utenom 44 og 45. Leilighet 37 er tilkoblet etter stoppekrane til 38 og avhenger derfor av denne. Leilighet 29 har separat stoppekrane på bad og kjøkken. En stoppekrane til leilighet 22 ligger i underetasjen (butikk).

Opprinnelige vannrør og 3” avløpsrør/soil går vertikalt langs flere gjennomgående sentrale betongsøyler til kjeller. 4 etg. har nyere separat vannrør opp fra kjeller. 3” soilrør benyttes først og fremst fra avløp kjøkkener. Det er stort sett bare nyere rørføringer for 4” avløpsrør/soil fra baderom, hovedsakelig forgrenet gjennom tilstøtende baderom, påstøpte gulv, vegger og himlinger. Støy fra avløpsrør vil da i stor grad begrenses til baderom og påvirker da ikke
stue og soverom som ligger ut mot yttervegger. Avløpsrør fra bad i 42 og 43 forgrenes ved lydkasse på gulv ved inngang i 43 og går ned over kjøkkenhimling i 32. Her kommer også forgrening fra 41. Avløpet går inn fra kjøkkenhimling til baderom og inn i baderom for 33. Avløp fra 32 går i gulv til 31 og tilknyttes samme hovedavløp som går ned til kjelleren langs bad i 25. Avløpsrør fra 44 og kjøkken 43 tilstøter vegg i soverom i 43 og går ned langs underliggende bad i 35 og 25. Avløpsrør fra bad 46 går til tilstøtende bad 47 og ned via bad 37. Avløp fra 48 går ned via kasse i himling i gang til 38, ut i himling fellesgang 3 etg. Tilsvarende, avløp fra bad 45 går innom lydkasse på gulv i garderobe/kontor i 46, ned til lydkasse i himling i garderobe i 36, og til himling på felles gang 3.etg. Fra felles gang 3 etg. går overnevnte ned til felles gang i 2 etg., videre over himling i bad 27. Her tilknyttes også baderom 27 og 28 rør til kjeller. Avløpsrør fra baderom 2 etg. går gjennom dekke til 1 etg. og forgrenes gjerne via himlingen i næringslokalet før nedløp til kjeller. Avløpsrør fra 38 går også ned langs kjøkken 28 til 1 etg. Avløp fra bad 26, 27 og 38 tilknyttes rør fra toalettkjerne i 1 etg. næring. Avløp fra bad 21 går til tilstøtende bad 22 og ned til kjeller. Avløp fra bad 23 går tilsvarende igjennom dekke og forgrenes innpå samme rørføring i næring og alt går samlet ned til kjeller. Avløp fra bad 34, går ned til bad 24, går ned til toalett næring 1 etg. og deretter til toalett næring kjeller.

Ventilasjon

Leilighetene har mekanisk ventilasjon med utblåsningsvifte og støyreduserende innlufts-ventiler. Mange leiligheter har Villavent Duo ventilasjon, montert som kjøkkenvifte med kombinert utsug fra baderom. Andre leiligheter har separat kjøkkenventilator og baderomsvifte. For øvrig, skal vanligvis ikke ventilasjonen slås helt av, men opprettholde nødvendig ventilasjon. Villavent er mekanisk sperret, og frakobles helt kun inne i kjøkkenskap. Ved separat ventilasjon anbefales at baderomsvifte beholdes på, eventuelt at kjøkkenventilator står på laveste effekt. Ved stor ventilasjon vil leiligheter kunne gi et merkbart undertrykk da støyreduserende innluftsventiler kan begrense luftsgjennomstrømmningen, eks, kan dette merkes når man åpner entredører ved mye utsug. Pass på at alle ventiler i
alle fall er åpne.
For øvrig, kun kondenstørketrommel må benyttes da direkte vegguttak ikke benyttes.
Leiligheter i 4 etg. har Villavent kjøkkenventilator med direkte utblåsning over tak via takhetter og ved store nedbørsmengder og vind har man av og til fått noe regn blåst inn via takhettene og ned i kjøkkenventilatoren uten at dette har gitt videre problemer. Dette kan eventuelt utbedres ved en liten tilleggskant på takhettene slik at regn har enda vanskeligere for å blåse sideveis inn og ned ventilasjonsrøret.

Brann og rømingsveier

Hovedtrappegang er en branntrygg rømningsvei hvor det ikke kreves alternativ rømningsvei. Sidetrappen regnes ikke som branntrygg og leiligheter med vindushøyde over 5m kan ikke ha denne som eneste rømningsvei. Leilighetene H34, H44 og H32 har derfor alternativ utvendig rømningsvei via vindu. Øvrige leiligheter har enten mulighet til å bruke begge trappegangene eller bruker nevnte branntrygg trapperom. I hovedtrappegang mot tak finnes også takluke som
brannvesen har mulighet til å åpne vha. utvendig wire på baksiden. Leiligheten er enten utstyrt med egen brannslange under kjøkkenbenk eller pulverapparat. I tillegg finnes kraftigere brannslanger i diverse felles ganger. Alle leilighetene har nymonterte røykvarslere. Men, det gjøres her spesielt oppmerksom på at røykvarsleren fra Biltema nå i ettertid foreløpig er rapportert som ikke godkjent som brannvarsler i Norge. Dersom godkjenning ikke
foreligger anbefales at ekstra brannvarsler monteres.

Gulv

Gulvunderlaget varierer mye fra leilighet til leilighet. Alle eikeparkettgulv er nylagte og har vanligvis 6mm Silencio trinnlydplater. Laminatgulv ligger gjerne på vanlig 1 eller 2mm gulvunderlag, men kan også ligge direkte på tidligere vegg-til-vegg-teppe (korte kontor tepper). I 2 etg. er det vanlig at betongdekke har oppbygd/avrettet tregulv. I mange tilfeller er betongdekke og oppbygd tregulv ytterligere avrettet i forbindelse med oppussing i 2006. Generelt kan man allikevel ikke forvente at gulvene er rette og i vater. Laminatgulv er generelt ikke nylagt. Rødmørke merbau lignende laminatgulv er gjerne vasket med polish (utvannet SC Johnson hardpolish) i forbindelse med oppussing. Furuparkett i H31 er nyslipt og lakkert. Enkelte gulver kan ha utbedret hakk og lignende.

Dører og vinduer

B30 branndører inn til leilighetene finnes i to varianter. Leilighetene H21, H22 og H23 har Nordic entrédører med 35db lyddempning. Øvrige leiligheter har Swedoor 40dB entrédører. Normalkrav til nye leiligheter er nå 38dB. Trafikkstøy fra hovedvei er redusert ved å montere Nordan støystopp vinduer med argon. Dette gjelder alle leiligheter unntatt H34. Sistnevnte hadde allerede moderne vinduer og støystopp vinduer anses ikke nødvendig.
Baderoms-dører og –terskler er justert ihht. krav om fall mot sluk. Innerdører er tilpasset for luftventilasjon under dørblad.

Nøkler og kodepaneler

Leiligheter i 4. etg. med systemnøkler har felles masternøkkel. Leiligheter i 3 etg. med systemnøkler har en annen felles masternøkkel. En system-låsesylinder kan allikevel lett byttes med en vanlig sylinder. Tilgang til fellesarealer i bygget begrenses vha. kodelåspaneler. Lås for egen bod er den enkeltes eget ansvar.

Parkeringsplasser og utearal

Parkeringsplasser og utearealer er felles og hver leilighet vil normalt parkere én vanlig personbil. Næringsseksjonene reserveres bruksrett til tilstøtende felles  tearealer/parkeringspasser mot sør, spesielt i åpningstiden.

Kjellerboder

Hver boligseksjon har sin egen kjellerbod. Enkelte store leiligheter har vesentlig større bod enn øvrige.

Uteareal

Utearealer er felles i sameiet. Disse områdene videoovervåkes (av næringsseksjonen).
Det er en hovedterasse på ca. 80kvm samt et tilsvarende stort avgrenset/forhøyet område på bakken i det nord-vestre hjørne, med en gangsti langs eiendommen opp til vei.

Sameie, fellestjenester og kostnader

Se egen sameieavtale for vedtekter som fordeling av kostnader, rettigheter og plikter.
Generelt benyttes eierbrøk for stemmerett og kostnadsfordeling. Enkelte kostnader som eks. Kabel-TV er allikevel pr. boenhet. Samtidig unntas næringsseksjoner enkelte kostnader.
Sameie dekker kostnader til felles belysning, ukentlig rengjøring, renovasjon etc.
Det vil gjerne være ukentlig vasking av ganger og trappeganger,

Lyse bredbånd & TV

Tidligere GET løsning ble høsten 2015 erstattet med LYSE Altibox. Fiber ble gravd inn i gaten og nytt distribusjonsnett til leilighetene ble trukket opp, et arbeid hvor Lyse hadde alt ansvar.

Port-telefon, og  Fasttelefon

Alle leiligheter er tilkobles ett felles porttelefonsystem. Systemet består av elektroniske kodepaneler i hovedinngang og sideinngang, distribusjonsbokser i etasjene 2, 3 og 4 og porttelefoner i leilighetene. Systemet benytter ett ledningspar som kommunikasjonbus mellom enhetene og ett ledningspar ut til portelefon hver leilighet. Man kan kun ringe til porttelefoner fra hovedinngangen. Sideinngangen benytter samme panel, men kun for dørkode entre.
Elektroniske dørkodepaneler programmeres fra panel vha. en master kode. Man kan legge inn antall sekunder dørlåsen skal stå oppe og gjeldende dørkode for åpne dørlåsen. Selv om inntil 8 likeverdige koder kan programmeres er dette upraktisk ettersom man gjerne benyttes samme kode for mekaniske dørkoder som kun støtter én kode. Et tips er å ikke bruke dørkoder lik 4-siffret leilighetnumre for å unngå at en leilighet får feilringing. Mange gjenkjennbare årstall, datoer og klokkeslett har vært benyttet tidligere. Ved strømbrudd fungerer ikke de elektroniske dørlåsene og man må benytte øvrige 3 innganger (ut OK vha. nøkkelvrider).
Både port-/telefon og TV kabler distribueres via felles strømtavler i hovedtrappegang. Telefon og porttelefon ledningspar ligger i samme kabel inn til leilighetene, normalt én 2 par ledning uten ekstra kapasitet. Enkelte leiligheter med lang avstand har større ledningsareal (benytter flere ledere) for at signalene skal være tilstrekkelige. Enkelte leiligheter kan også være patched videre inne i ledningskanaler, eks. H34 gjennom trappegang og 2 etg. gang i sør.

Strøm

Byggets hovedstrøm inntak ligger i avlåst omkledningsrom til restaurant (vegg i vegg med sykkelrom). Her finnes kun byggets store hovedsikringer. 2 etg. har også ekstra etasjesikringer plassert i hovedtavle i 1 etg. næring. Ingen av de nevnte sikringer har måtte byttes de siste 10 år, så begrenset tilgang burde ikke være et problem.

Øvrige felles tavler er plassert i hovedtrappegang. Dørene skal holdes avlåst og felles nøkler oppbevares i kodebokser i gang.

En tanke om “Beskrivelse

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *